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2020.01.22 17:31:47 *.39.138.244
2020.01.23 13:28:48 *.99.38.16
가정 1. 시세 5억짜리아파트가 있음.
가정2. 여기 세입자가 전세 4억에 살고 있음.
전주인에게 돈 1억주고 세입자 전세금 떠 안으면 됨.
실전에서는
1. 전주인에게 돈 1억주고 세입자 전세 만료까지 기다림.
2. 전세 기간이 만료되면 요즘 전세 시세가 올랐으니 4억5천에 재계약 할건지 물어봄.
OK 하면 5천만원 생김. 그래서 5천만원으로 5억짜리 집주인 됨.
3. NO 하면 공인중개소에서 전세 5억에 세입자 구함. 성공하면
내돈 한푼 없이 5억 짜리 집 주인이 됨.
2020.01.27 23:20:19 *.17.53.112
1. 집을산다
2. 전세를 준다
3. 전세금 받은걸로 또 집을 산다.
1~3 과정에서 집 값이 오를 경우 그 돈으로 좀 더 비싼 집을 또 산다.
이렇게 사고 팔고 전세금도 올려받으면서
그 과정에서 발생한 차액을 먹습니다.
만약 집값이 내려가면?
깡통 = 내돈 꼴아밖기 하는것입니다.
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집시세 - 기전세금 한 남은 차액을 현 집주인에게 주고 매입하는겁니다.
전세기간동안 시세가 오른다면 이득. 그게 아니면 시세하락후 역전세나, 기존 임차인이 집을 비울경우 막심한 손해가 나옵니다.
여기서 전문적인 갭투자는 주택 A를 전세주고 받은 전세금을 종자돈으로 B주택을 대출최대로 땡겨서 매입. 그후 B를 전세로 내주고 받은 B전세금을 종자돈으로 C를 대출 최대한 땡겨서 구입. 계속 반복....
부종산이 상승세일때는 그럴사한 투자방법이지만 조금만 하락세로 넘어가서 부동산수익 << 대출이자 가되어버리면 도미너 넘어가듯이 부도가 나버리고 기존 전세세입자의 전세금을 날려보리게 되는 최악의 상황도 나오기에 가장 위험한 투자 가아닌 투기방법입니다.